La Ley Nº 21.442, vigente desde el 13 de abril de 2022, establece con claridad que la gestión financiera de los condominios debe ser transparente, documentada y accesible. Auditar regularmente una comunidad no es solo una buena práctica: es una forma de cumplir con la normativa y proteger los intereses de todos los habitantes.
1. Obligación de rendición de cuentas documentada – Artículo 21
La ley exige al administrador que presente informes financieros completos, incluyendo:
“El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión, ante el comité de administración en forma mensual y ante la asamblea de copropietarios en cada sesión ordinaria y al término de su administración.”
Además, el detalle requerido debe cubrir:
“el detalle de los ingresos y gastos, incluida las remuneraciones y pagos relativos a seguridad social del personal contratado, así como el saldo de caja, entregando una copia informada por el banco de todas las cuentas bancarias, cartolas de estas cuentas y respaldo de pago de los seguros contratados.”
Importancia de la auditoría: Corroborar que el administrador efectivamente entregue información completa y veraz conforme a la ley.
2. Disponibilidad previa de la documentación – misma norma
El Artículo 21 también establece que:
“la documentación correspondiente deberá estar a disposición de los copropietarios y arrendatarios del condominio y ser proporcionada con, al menos, veinticuatro horas de antelación respecto de las sesiones ordinarias…”
Rol de la auditoría: Verificar que la entrega se haya realizado en el plazo y forma establecidos.
3. Interés de arrendatarios y copropietarios por igual
La normativa reconoce el derecho de arrendatarios a acceder a la misma información financiera:
“la documentación … deberá estar a disposición de los copropietarios y arrendatarios del condominio…”
Ventaja de auditar: Asegura que se respete este derecho, evitando eventuales reclamos por falta de acceso.
4. Facultad para convenios de pago – Artículo 6
La Ley introduce la posibilidad de acuerdos con copropietarios morosos:
“El administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de sus obligaciones económicas, pudiendo concederse cuotas con vencimientos mensuales para el pago de la deuda. El monto de la primera cuota deberá pagarse al momento de la suscripción del convenio;… el administrador deberá requerir el acuerdo del comité de administración.”
Auditoría clave para: Confirmar que los convenios cumplen requisitos: acuerdo del comité, primer pago, registro documental, y reflejo en la contabilidad.
5. Prevención de irregularidades y respaldo legal
Una auditoría profesional ayuda a detectar:
- Errores en balances o saldos.
- Omisiones en rendición de cuentas.
- Incumplimientos en entregas documentales y convenios.
Además, respalda legalmente a la comunidad ante posibles reclamos o demandas, ya que registra un proceso validado por terceros.
Conclusión
Auditar un condominio —tal como exige la Ley Nº 21.442— es esencial porque:
- Garantiza cumplimiento del Art. 21 y sus obligaciones de transparencia.
- Corrobora la entrega oportuna de documentación a copropietarios y arrendatarios.
- Verifica la validez de convenios de pago, según Art. 6.
- Protege ante errores, fraudes u omisiones.
- Respalda legalmente decisiones de la comunidad.
En resumen, la auditoría no es un gasto accesorio: es una inversión estratégica en la confianza, legalidad y salud financiera del condominio.
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Redactado por Mario Camoglino
